新华财经北京12月26日电（王菁）“五山一水四分田”、邦畿1825平日公里，重庆市巴南区以其上风卓越的区位特征、基础坚实的战略资源，蛊惑着浩荡龙头企业与民间本钱的驻守。而商贸物流、数智经济、生态翻新等产业集群的发展也助推了西南地区经济的强势崛起。
其中，坐落于重庆市巴南区南彭生意物流基地的京东物流亚洲一号重庆智能产业园（简称“重庆亚一”），等于我国西南地区仓储物流行业发展大潮之下的典型案例。2023年2月8日，首只民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储基础设施REIT告捷上市，该基金的底层钞票之一等于重庆亚一。
过程近两年的运行，该仓储物流公募REITs的步地现状奈何？重钞票的“轻量化”融资妙技为其带来哪些变化？带着诸多投资者热心的问题，新华财经近日实探物流产业园现场。
重庆亚一四区大门（新华财经王菁摄）
“独力新生”——工夫迭代翻新平稳商场需求
当今，我国仓储物流设檀越要分为两大类，即当代仓储物流设施和非当代仓储物流设施。其中，当代仓储物流设施频繁具备较大的面积、较高的层高、更宽的柱间距，愈加宽敞和愈加当代化的装卸平台，以及更好的安防系统，即业内频繁所指的“高圭臬仓库”（简称“高标仓”），亦然我国仓储物流REITs的主要底层钞票着手。
京东物流重庆供应链业务崇拜东谈主李伟对新华财经先容称，重庆亚一属于国内工夫水平居前的高标仓，总仓储面积约20万平日米，当今整租给京东物流，共存储包含3C电子居品、米面粮油、日常活命物质、好意思妆个护等在内的100多个大类、上百万品类的海量商品。比年来，重庆亚一陆续投用了料箱拣选机器东谈主（简称“飞狼”）、搬运机器东谈主、高速自动分拣系统，以及京东物流自研的智能仓储科罚和胁制软件系统等。
重庆亚一分拣中心卸货交单处（新华财经王菁摄）
在重庆亚一产业园四区，占地约4000平米的“飞狼”自动化系列开发十分“吸睛”，其由箱式仓储机器东谈主、卸料机、拣选责任站、货架、料箱、机灵仓储科罚平台等软硬件组成，通过机器东谈主搬运料箱至卸料机、输送线接驳输送至责任台，用于小件商品功课，确实终清醒“东谈主找货”向“货到东谈主”的转变。
“进入4万个料箱、69台小车、5套卸料机、16个责任站，飞狼系统的拣货遵循是东谈主工操作的5倍以上。”李伟称，跟着平台经济的真切发展，重叠科技翻新脚步的不竭加速，仓储物流需求方对仓储设施在时效性和安全性方面的发达提议了更高要求。因此，抓续升级高圭臬的仓储与分拣技艺，是平稳和蛊惑佃农的必要条目，更是为企业和投资者提供优质现款流保险的坚实基础。
李伟还暗意，“咱们还不错通过对京东宇宙尤其是重庆业务数据分析，将区域内浪费者购买力较为茂盛或者畅销的居品进行‘前置’，不但提前扬弃于亚洲一号仓库，况兼将其胪列在‘拿取旅途’最短的位置，从细节最先、莳植每个圭表的遵循。比如，盘活越快的‘爆品’，它会被放在距离打包台最近的地点。”
重庆亚一FDC仓AI库（新华财经王菁摄）
“步地的‘无东谈主化’程度还是相等高了”，李伟例如称，重庆亚一分拣中心配备了先进的高速自动化矩阵和高速窄带分拣系统，配合RFID（射频识别工夫）与六面拍照智能识别相纠合的搀杂读码工夫，能完成包裹六面扫描。“即使包裹的面单贴在底面，系统也能识别，准确率高达99.99%。在这些智能开发的加抓下，一个包裹的分拣最快只需要10分钟就能完成。浪费者下单后，到包裹出库，最快唯有30分钟。”李伟暗意。
“结尾客户的购物体验至关垂危”，李伟进一步指出，客户粘性与欢快度不错灵验转变为平稳的现款流，这是仓储物流基础设施钞票具有抓续赚钱技艺和将来投资价值的垂危发达。
“因地制宜”——区位上风卓越夯实发展基础
仓储物流属于我国首批试点公募REITs的品类之一，在国内几类试点钞票中属于商场化程度和锻练度较高的行业。仓储物流步田主要通过出租得回现款流，也会提供部分升值物流和科罚管事，并会因地盘升值得回隐形文牍。其中，房钱行为最平直的收益和现款流着手，成为投资者关注仓储物流步地运行情况的主要身分。
比年来，国内不少城市仓储用地供应压力有所抬升，物流用地主意频繁附带高隐性成本，如投资强度、税收孝敬、容积率等礼貌要求，新建高标仓开发难以得回无数新增用地，而浪费、制造等行业的扩容却莫得住手方法，这么的商场现象使得物流节点城市现存高标仓在需求端保抓相对充裕。
统计数据夸耀，重庆市往常一年半的仓储物流用地新增供应为20.4万平日米，比较于2019-2021年，已显着渡过新增供给的岑岭期。当今在建的将来供应无意11万平日米，在宇宙同品级城市中处于供给低位水平。地盘招拍挂方面，往常五年重庆一手仓储物流用地招拍挂面积逐年镌汰。凭据地盘受让地契元查询，最近一年半并无仓储物流产业运营方在重庆摘地。
重庆亚一园区相干崇拜东谈主向新华财经先容，重庆市巴南区南彭生意物流基地是经国度发改委批复的重庆市诞滋长江上游空洞交通枢纽、国际生意大通谈而联想布局的“三基地三港区”之一。基地所在位置交通便利，东联渝湘高速，西邻渝黔高速，南接外环高速，北邻内环快速，距重庆高铁西站约27公里。
重庆亚一大件商品仓储区外不雅（新华财经王菁摄）
“重庆亚一是西南地区垂危的中转配送中心，充分承担了地区性物流中心和宇宙物流节点的功能。行为一间定制化仓库，步地在建成进入运营之时就达到100%的出租率，租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年，平稳性较高，商场风险更低。”相干崇拜东谈主还透露称，重庆亚一还是运转入辖下手进行续约准备。
公开府上夸耀，重庆亚一实验建筑面积199,802.38平日米，其中可供租出头积184,568.56平日米已合座出租给重庆京邦达物流有限公司。礼貌2024年6月30日，步地出租率抓续保抓100%，房钱收缴率保抓100%。第三方评估机构给出礼貌2023年12月31日的评估价值为5.87亿元。
“趁势而为”——行业利好不竭聚焦永恒发展
忖度基础设施钞票价值，还需要辩认其是否具备潜在成长性。
京东智能产发股份有限公司（简称“京东产发”）是嘉实京东仓储基础设施REIT的钞票运营科罚机构，行为京东集团旗下独一仓储物流设施开发运营科罚子集团，抓有京东集团旗下自建的一齐仓储物流设施步地。REITs步地首发入池的钞票包括位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，统统建筑面积约35.1万平日米。
礼貌2023年底，京东产发抓有众人当代化基础设施钞票数目250个，园区科罚建筑面积规模进步2500万平米，钞票科罚总规模超1000亿元；国内园区消散29个省级行政区，涵盖通盘中枢物流节点；约90%的园区位于国内一线城市、过头卫星城市以及二线城市；在5个外洋国度领有39个基础设施步地。同期，京东产发还是将科技驱动、绿色发展的理念融入钞票运营科罚的各个枢纽，礼貌2023年底，完成光伏发电系统装配的园区31座，屋顶光伏发电技艺180兆瓦，全年可终了绿电期骗超19万兆瓦时。
基于此，京东产发相干崇拜东谈主对新华财经暗意，“嘉实京东仓储基础设施REIT具备丰富的扩募钞票选拔，后续会凭据国度发改委、证监会、交游所等相干监管机构最新陈诉要求，选拔锻练平稳运营的钞票步地，同期也会研讨区域等身分方面与首发步地有所区别的钞票，从而达成风险散布的后果。”
同期，宏不雅经济尤其是浪费领域的抓续回暖，也为仓储物流企业带来了需求端的潜在利好。本年以来，跟着中央和地点促浪费系列战略措施显效发力，重叠节沐日效应带动，重庆市浪费商场延续规复性增长，管事浪费后劲抓续开释，数字化、智能化、绿色化等新兴浪费发达亮眼，商贸经济高质地发展稳步股东。
据重庆市统计局数据，上半年，重庆市终了社会浪费品零卖总和7684.88亿元，同比增长3.9%，比宇宙高0.2个百分点。同期，全市什物商品网上零卖额770.9亿元，同比增长16.5%。跟着商场供给不竭完善，住户对绿色智能浪费需求茂盛。上半年，重庆市名额以上单元智能家电、智高手机、可衣服智能开发商品零卖额分散增长44.4%、30.1%、8.8%，比客岁同期分散加速39.6、28.0和14.2个百分点，统统拉动全市限上单元商品零卖额增长1.7个百分点。
李伟暗意，“京东物流一体化供应链在重庆致力于于于大快消、家电、食物、酒水、汽车等多个行业的布局，保险重庆老庶民‘多快好省’的日常活命浪费需求。就食物行业发展联想来说，纠合重庆市在暖锅食材方面的盛大后劲，咱们在竖立全程温控的冷链卡班网罗，力图‘将重庆可口暖锅食材簇新快速地送到宇宙浪费者餐桌’。”
另一方面，新一轮大规模开发更新和浪费品以旧换新正在加力股东，这关于浪费、物流等领域也组成提振。
重庆亚一仓外旧电器回收存放处（新华财经王菁摄）
“行为战略链条中的垂危一环，咱们在家电领域也抓续发力，本年诞生完成消散重庆市的‘以旧换新’管事体系，同期也清静莳植了‘送拆装’的一体化管事技艺，让浪费者购买家电终了售后无忧。其实，纠合此前几年的新址销售和装修情况，新一轮开发更新需求潮或将到来。”李伟还暗意，后续京东物流也将与京东零卖延续考究调和，推动区域落实“以旧换新”带动浪费的良性轮回。
“既看面前，也立永恒。”业内东谈主士指出，国内仓储物流产业还处在早期发缓期间，与商场填塞还有很大差距。在城市化程度中，住户生流水平将不竭提高星空app，我国物流体系也会抓续拓展。当代仓储物流设施因其商场需求的不行替代性，具有较平稳的现款流量产渴望制，这将有劲复古仓储物流REITs板块庄重扩容，也将蛊惑更多优质民营物流企业“如释重任”，灵验镌汰运营成本、盘活存量钞票。